2. Rechtliche Grundlagen

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte

Die Begründung einer Wohnungseigentumsanlage erfolgt durch eine Tei­lungs­er­klä­rung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Durch diese notariell zu be­ur­kun­den­de Erklärung wird ein Mehrfamilienhaus in einzeln handelbare und ver­erb­ba­re Eigentumswohnungen aufgeteilt. Jedem Wohnungseigentümer wird dabei ein be­stimm­ter Bruchteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (Miteigentumsanteil) und das Son­der­ei­gen­tum an einer Wohnung zugeordnet.

Zwingendes gemeinschaftliches Ei­gen­tum ist das Grund­stück sowie die Teile, An­la­ge und Einrichtungen des Gebäudes, die für des­sen Bestand oder Sicherheit er­for­der­lich sind. Hierzu zählen Fundament, Au­ßen­mau­ern, Geschoßdecken, tragende In­nen­wän­de, Dach und Schornstein, sowie alle Bauelemente die dem Feuch­tig­keits-, Feuer- und Schallschutz dienen. Wei­ter­hin Gebäudeteile, die die äußere Ge­stal­tung des Gebäudes verändern, wie etwa Außenfassaden, Au­ßen­fens­ter, Au­ßen­ja­lou­si­en, Balkongeländer so­wie Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren. Gemeinschaftseigentum sind wei­ter­hin alle Räume mit Ver­sor­gungs­ein­rich­tung. Hierzu zählen Heizungs- und Tan­kräu­me, ge­mein­schaft­li­che Fahrradräume, Gemeinschaftswaschküchen.

Sondereigentum ist das in der Teilungserklärung bezeichnete Wohnungseigentum, soweit dessen Bestandteile nicht zwingendes Gemeinschaftseigentumes darstellen.
Zwingendes Gemeinschaftseigentum einer Eigentumswohnung sind daher alle tragenden Wände, Das gilt für sämtliche Versorgungs- und Entsorgungsleitungen, soweit sie meh­re­re Woh­nun­gen betreffen. Einrichtungen zur Verbrauchserfassung, wie Was­ser- und Wär­me­men­gen­zäh­ler sowie Thermostatventile gehören ebenfalls zum ge­mein­schaft­li­chen Eigentum, ebenso Brand- bzw. Rauchmelder. Sofern eine be­stimm­te An­la­ge aufgrund ihrer Zweckbestimmung zwingend gemeinschaftliches Ei­gen­tum ist, bedeutet dies jedoch nicht automatisch, dass der Raum, in dem sich die­se An­la­ge befindet, auch sogleich unabänderlich gemeinschaftliches Eigentum dar­stellt. Sol­che Räume sind sondereigentumsfähig, solange der Raum nicht aus­schließ­lich dem selben Zweck dient wie die Einrichtung oder Anlage.

Die Teilungserklärung kann festlegen, dass Bestandteile des Ge­bäu­des, die eigentlich Bestandteile des Sondereigentums sein können, ge­mein­schaft­li­ches Ei­gen­tum sein sollen. Dies ermöglicht etwa die Unterhaltung einer Gästewohnung als Gemeinschaftseigentum. Die Qualifizierung von zwingendem Ge­mein­schafts­ei­gen­tum als Son­der­ei­gen­tum ist dagegen gesetzlich ausgeschlossen.

Neben dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum können durch die Tei­lungs­er­klä­rung Son­der­nut­zungs­rech­te vereinbart werden. Unter Son­der­nut­zungs­rech­ten versteht man das aus­schließ­li­che Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums zu­guns­ten eines bestimmten oder mehrerer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Auch das Sondernutzungsrecht kann im Grundbuch eingetragen werden. Son­der­nut­zungs­rech­te finden sich häufig für die Nutzung von Kelleräumen, Park­plät­zen oder Gartenflächen. Da Son­der­ei­gen­tum nur an abgeschlossenen Räu­men ge­bil­det werden kann, haben die Son­der­nut­zungs­rech­te ihre praktische Be­deu­tung vor allem bei der dauerhaften ver­bind­li­chen Verteilung von Freiflächen, sowie der Verteilung von zwingendem Gemeinschaftseigentum..

Vereinbarungen und Beschlüsse

Die Willensbildung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft er­folgt durch Be­schlüs­se und Vereinbarungen.

Vereinbarungen sind allseitige Ver­trä­ge aller Wohnungseigentümer, durch die diese ihr Ver­hält­nis zueinander regeln. Ei­ne Vereinbarung kann grundsätzlich nur durch al­le Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ge­trof­fen werden. Nur wenn der Inhalt der Vereinbarung im Grund­buch eingetragen ist, ist die allseitig getroffene Vereinbarung auch für zu­künf­ti­ge Erwerber einer Ei­gen­tums­woh­nung verbindlich. In der Praxis wird daher mit der Tei­lungs­er­klä­rung sogleich ei­ne Gemeinschaftsordnung als Vereinbarung be­ur­kun­det, in der das Verhältnis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer untereinander geregelt wird. Oh­ne die Vereinbarung einer ent­spre­chen­den Gemeinschaftsordnung gelten für das Rechtsverhältnis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer untereinander und die Ver­wal­tung der Wohnungseigentumsanlage al­lei­ne die Bestimmungen des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes.

Beschlüsse stellen die gängige Form dar, in der die Willensbildung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfolgen kann. Sie werden nach demokratischen Grundprinzipien gefasst. Das WEG sieht je nach Beschlussgegenstand differenzierte Mehrheitserfordernisse vor. Beschlüsse können allerdings nur zu solchen An­ge­le­gen­heit gefasst werden, über die nach dem WEG oder nach einer Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch Beschluss entschieden werden kann. Not­wen­dig ist so­mit eine Beschlusskompetenz für die zu regelnde Angelegenheit. Fehlt es hieran, ist die Angelegenheit einer Beschlussfassung entzogen und es bedarf ei­ner Ver­ein­ba­rung. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Be­schluss ist nich­tig.
Beschlüsse werden auf der Eigentümerversammlung gefasst. Das Gesetz er­mög­licht auch ein schriftliches Verfahren, soweit sämtliche Wohnungseigentümer zu­stim­men. Ohne abweichende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hat jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unabhängig von der Anzahl seiner Eigentumswohnungen oder der Größe seines Miteigentumsanteils genau ei­ne Stim­me.

3. Begründung und Verwaltung von Gemeinschaftseinrichtungen

Gemeinschaftseinrichtungen, wie etwa Waschküchen, Trockenräume, Fahr­radabstell­plät­ze, Gästezimmer, oder Aufenthaltsräume können als Ge­mein­schafts­ei­gen­tum eingerichtet werden. Für die Regelung der tatsächlichen Be­nut­zung des gemeinschaftlichen Eigentums kann in der Gemeinschaftsordnung ei­ne verbindliche Gebrauchsregelung vereinbart werden, die auch für spätere Wohnungserwerber gilt. Für die Einzelheiten des Gebrauchs kann eines solche Gebrauchsregelung Beschlusskompetenzen enthalten, so dass Ein­zel­fra­gen der wechselseitigen Nutzung durch Mehrheitsbeschlüsse auf der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung geregelt werden können. Die Ge­mein­schafts­ord­nung kann dabei auch besondere Gebühren für die Nutzung der Ge­mein­schaft­sein­rich­tung vorsehen.

Persönliche Dienstleistungen zu Gunsten des Gemeinschaftseeigentums, z.B. Reinigungs- Räum- und Streupflichten, können ebenso durch eine Vereinbarung mit bindender Wirkung für zukünftige Erwerber begründet werden.

4. bauliche Veränderungen und Modernisierung

Die Regelungen des WEG sind auf einen grundsätzlichen Erhalt des ursprünglichen baulichen Bestands des Gemeinschaftseigentums ausgerichtet. Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Herstellung des ordnungsgemäßen baulichen Zustandes so wie er in der Teilungserklärung begründet worden ist.

Weitergehende bauliche Veränderungen als die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums können nur wirksam be­schlos­sen wer­den, wenn jeder von der baulichen Veränderung betroffene Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zustimmt. Dies sind im Zweifel alle Wohnungseigentümer. Als bauliche Veränderungen wurden beispielsweise der nachträgliche Ein­bau einer Vi­deo­über­wa­chungs­an­la­ge, die Installation eines Aufzuges oder eines Trep­pen­lifts, die Umwandlung einer Grünfläche in ein Abstellplatz, der radikale Rück­schnitt einer He­cke oder der Anbau eines Balkons qualifiziert. Verändert die Baumaßnahme den architektonischen Gesamteindruck des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums führt dies in der Re­gel bereits zu einer solchen Beeinträchtigung des Mit­ge­brauchs der eine Zustimmung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erforderlich macht. Unbeachtlich bleiben lediglich Ba­ga­tell­fäl­le, wie etwa der Einbau einer Gegensprechanlage in ein bereits vor­han­de­nes Klin­gelbrett.

Handelt es sich bei den baulichen Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen oder die Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik ge­nügt ein doppelt qualifizierter Beschluss mit drei Viertel Mehrheit aller stimmberechtigten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, soweit zugleich die einfache Mehrheit der Miteigentumsanteile erreicht wird. Instandhaltung- und In­stand­set­zungs­maß­nah­men können, auch wenn sie mit einer Mo­der­ni­sie­rung verbunden sind (sog. Modernisierende Insatndhaltung), mit einfacher Mehrheit der stimm­be­rech­tig­ten Wohnungseigentümer be­schlos­sen werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält damit relativ restriktive Regelungen, die grund­sätz­lich eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums außerhalb ei­ner notwendigen Instandhaltung oder einer Modernisierung von der Zustimmung al­ler davon betroffenen Wohnungseigentümer abhängig machen.
Die gesetzlichen Regelungen können aber ohne Weiteres in der Ge­mein­schafts­ord­nung erleichtert werden, so dass sogar bauliche Veränderungen durch einfachen Mehr­heits­be­schluss möglich werden.

5. Veräußerungseinschränkungen

Der Wohnungseigentümer kann sein Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben ver­äu­ßern und vererben.

Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zus­tim­mung an­de­rer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, etwa des Verwalters be­darf. Die Zustimmung darf nach dem Gesetz allerdings lediglich aus wichtigem Grund ver­sagt werden. Die Beschränkung der Zustimmung zur Veräußerung auf den wich­ti­gen Grund ist unabdingbar. Eine anders lautende Bestimmung. die die Vo­raus­set­zun­gen der Zustimmung erschwert, ist unwirksam.
Als wichtigen Grund hat die Rechtsprechung bisher lediglich anerkannt, wenn der Erwerber für die anderen Wohnungseigentümer un­zu­mut­bar ist, sei es aus persönlichen Gründen (nachgewiesene Streitsucht, Störung der Hausgemeinschaft) oder bei mangelnder Zahlungsfähigkeit. Reine Zweck­mä­ßig­keits­er­wä­gun­gen genügen nicht.
Wegen der eingeschränkten Versagungsmöglichkeiten verzichtet die Praxis daher zu­neh­mend auf die Vereinbarung einer Veräußerungsbeschränkung. Der Ge­setz­ge­ber hat darüber hinaus geregelt, dass die Wohnungseigentümer durch ein­fa­che Mehrheit die Aufhebung einer solchen Veräußerungsbeschränkung beschließen können.

Die dauerhafte wirksame Kontrolle von Ver­äu­ße­run­gen des Sondereigentums gestaltet sich da­her aufwendig und kostenträchtig. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer können lediglich zur wechselseitigen Si­che­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für bestimmte definierte Fälle ein An­kaufs­recht zum Verkehrswert ein­räu­men, welches grundbuchlich gesichert wird. Für den Erbfall, den Ver­äu­ße­rungs­fall oder für Fälle des Ei­gen­tums­woh­nungs­tau­sches oder der Schenkung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dann das Sondereigentum selbst er­wer­ben und an eine geeignete Person weiterveräußern.

Die Vereinbarung eines dinglich gesicherten Vorkaufsrechts ist ebenfalls möglich. Es bleibt aber hinter der Sicherheit eines Ankaufsrechtes zurück. Das Vor­kaufs­recht greift weder im Erbfall, noch bei Schenkungen oder Tauschgeschäften. Da­rü­ber hinaus muss der Erwerber bei Wahrnehmung des Vorkaufsrechtes in den mit ei­nem Dritten vereinbarten Kaufvertrag bedingungslos eintreten, also den dort ver­ein­bar­ten Kaufpreis übernehmen wie auch alle sonstigen Vertragsregelungen.

6. Nutzungseinschränkungen

Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinem Son­der­ei­gen­tum grundsätzlich nach Be­lie­ben verfahren, insbesondere es bewohnen, vermieten, ver­pach­ten oder in sons­ti­ger Weise nutzen. Dies beinhaltet auch die bauliche Umgestaltung der Wohnung solange hiervon nicht zwingendes Gemeinschaftseigentum (Wohnungseingangstüre, Fenster, tragende Wände) betroffen ist

Diese Rechte des Sondereigentümers können durch Vereinbarung ein­ge­schränkt werden. So kann beispielsweise die Vermietung des Sondereigentums an die Zustimmung des Ver­wal­ters gebunden werden. Auch kann die Kurz­zeit­ver­mie­tung als Fe­ri­en­woh­nung ausgeschlossen werden. Der völlige Ausschluss der Ver­mie­tung dürfte hin­ge­gen ein Eingriff in den Kernbereich des Sondereigentums dar­stel­len und damit un­wirk­sam sein. Eine Gebrauchsregelung, wonach Wohnungen nur im Sinne be­treu­ten Wohnens genutzt werden dürfen, hat der Bundesgerichtshof im Jahre 2007 ge­bil­ligt. Es ist damit möglich, den Nutzerkreis des Sondereigentums durch die Gemeinschaftsordnung zu beschränken. Auch eine gewerbliche Nutzung, oder Tierhaltung und Musizieren, kann im Rahmen des Ge­brauchs des Wohnungseigentums durch eine Vereinbarung weitgehend aus­ge­schlos­sen wer­den.

7. Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage

Nach dem WEG kann die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst erfolgen. Üblich ist die Verwaltung durch einen besonderen Ver­wal­ter, der auf der Wohnungseigentümerversammlung für höchstens 5 Jahre, im Fal­le der ersten Bestellung nach der Begründung der Wohnungseigentumsanlage aber höchstens für 3 Jahre, bestellt werden kann. Auch ein Wohnungseigentümer kann Verwalter sein.Die Abberufung des Verwalters kann durch die Gemeinschaftsordnung auf das Vor­lie­gen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ohne eines solche Regelung kann der Verwalter jederzeit oh­ne weitere Begründung durch Beschluss abberufen werden. Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden. Der Aufgabenkreis des Verwalters ist gesetzlich geregelt und kann durch die Gemeinschaftsordnung erweitert werden. Insbesondere ist der Verwalter verpflichtet die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung umzusetzen.

Angelegenheiten, über die nach dem Gesetz oder aufgrund einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss zu entscheiden ist, werden durch Be­schluss­fas­sung in der Wohnungseigentümerversammlung geordnet. Daneben er­mög­licht das Gesetz schriftliche Beschlussfassung, wenn alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Ihre Zustimmung zu dem Beschluss schriftlich erklären. Jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat nach dem gesetzlich normierten Kopfteilsprinzip ohne Rücksicht auf die Grö­ße seines Miteigentumsanteils und die Zahl seiner Wohnungseigentumsrechte nur eine Stimme. Die Gemeinschaftsordnung kann eine abweichende Regelung ent­hal­ten. Häufig wird die gesetzliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung durch das Objektprinzip, nachdem jede Wohnung eine Stimme hat oder durch das Wert­prin­zip, bei dem sich das Stimmrecht nach dem Miteigentumsanteilen richtet, er­setzt. Auch andere Stimmrechtsregelungen, wie etwa das Vetorecht eines Mit­ei­gen­tü­mers sind denkbar. Ein vollständiger Entzug des Stimmrechts eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mer greift in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein und wird un­zu­läs­sig sein.

Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vor­nah­me eines Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechts­strei­tes gegen ihn betrifft.

8. Instandhaltungskosten

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet neben den Betriebskosten und den Verwaltungskosten die Kosten der Instandhaltung und des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Ver­hält­nis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Dieser Miteigentumsanteil ist ge­setz­lich nicht vorgegeben, sondern kann unabhängig von der Wohnungsgröße in der Teilungserklärung fest­ge­legt. In der Praxis entspricht der Miteigentumsanteil in der Regel etwa der Wohnungsgröße. Der Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen stellt eine ge­setz­li­che Hilfsregelung dar. Er gilt, wenn die Wohnungseigentümer nicht etwas Ab­wei­chen­des geregelt haben. So sind bei fehlender abweichender Regelung bei­spiels­wei­se auch die Instandhaltungs und Gebrauchskosten für eine Tiefgarage oder einen Aufzug von allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zu tragen, selbst wenn einzelne von diesen Einrichtungen keinen Vor­teil haben. Dasselbe gilt für Gemeinschaftseigentum an dem ein Sondernutzungsrecht für lediglich einen bestimmten Wohnungseigentümer besteht. Da Außenfenster, Wohnungseingangstüren, oder Heizungsthermostate zwingendes Gemeinschafts- eigentum darstellen obliegt auch hier die Instandsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Kostentragung verteilt sich nach den Miteigetumsanteilen auf alle.

Das WEG ermöglicht auch hier eine abweichende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. So können die Instandsetzungskosten für Außenfenster, Wohnungstüren oder Thermostaten den jeweiligen Wohnungseigentümern auferlegt werden. Das selbe ist für die Instandsetzungskosten des von einem Sondernutzungsrecht erfassten Gemeinschaftseigentum möglich. Erdgeschoßeigentümer können von den Kosten einer Aufzugsanlage ausgenommen werden.

Im Einzelfall können die Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auch durch einen doppelt qualifizierten Beschluss der einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile bedarf, abweichend von den Miteigentumsanteilen ordnen, wenn der beschlossene Verteilungsmaßstab dem tatsächlichen Gebrauch Rechnung trägt. Diese gesetzliche Beschlusskompetenz kann durch eine abweichende Vereinbarung nicht eingeschränkt werden.

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